공시지가 조회를 통해 재산세와 종합부동산세를 계산할 수 있는데, 공시지가는 재산세와 종합부동산세의 과세표준이기 때문입니다. 공시지가는 정부 주관의 조사 및 산정 절차를 거쳐 공시하게 되는데 부동산 가격의 지표로 활용됩니다. 공시가격은 앞서 말한 재산세와 종합부동산세 뿐만 아니라 국민건강보험 건강보험료, 기초연금 등 사회복지와 관련된 부분 등 넓은 영역에서 기준으로 활용되고 있습니다.
공시지가 조회
공시지가는 ‘국토부 부동산 공시가격 알리미’ 홈페이지에서 제공하고 있습니다. 부동산 공시지가는 크게 토지 관련 공시지가와 건물(주택)관련 공시가격으로 나뉘어져 있습니다.
| 구분 | 명칭 |
|---|---|
| 토지 관련 | 표준지 공시지가, 개별공시지가 |
| 건물(주택) 관련 | 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격 |
여기에서 앞서 설명한 국민건강보험 보험료 변동 요인, 기초연금 등 사회복지, 보유세 과세표준이 되는 항목은 토지 관련은 ‘개별공시지가’, 건물(주택) 관련은 ‘공동주택 공시가격’ 과 ‘개별단독주택 공시가격’ 입니다.
공시지가 조회는 토지 및 건물 소유주는 물론 제3자도 조회할 수 있으며, PC또는 모바일에서 별다른 로그인 등 인증절차 없이 서비스를 이용할 수 있습니다.
토지관련 공시지가 (표준지 공시지가, 개별공시지가)
| 표준지 공시지가 | 개별공시지가 | |
|---|---|---|
| 주체 | 국토교통부장관 | 시장, 군수, 구청장 |
| 공시일 및 기준일 | 매년 2월 말 | 매년 5월 31일까지 |
| 효력 | 토지 거래의 지표, 보상금 산정의 기준, 개별공시지가의 산정 기준 | 국세 및 지방세의 과세표준, 건강보험료 등 사회부담금 부과기준 등 |
표준지 공시지가
표준지 공시지가의 경우 토지이용 상황 및 주변환경 조건이 유사하다고 인정되는 대표성을 지닌 토지를 선정하여 산정하는 가격으로, 객관적인 가격 평가를 위해 감정평가 법인에 의뢰하여 조사 및 평가가 진행되게 됩니다. 토지 소유자와 시·군·구 의견을 시·군·구 토지평가 위원회 그리고 중앙토지평가 위원회 등에 제출 및 심의과정을 거쳐 표준지 공시지가가 결정됩니다.
개별공시지가
개별공시지가는 국토교통부 장관이 공시한 표준지 공시지가를 바탕으로 산정한 단위면적당 가격(㎡)으로, 국세 및 지방세(양도소득세, 상속세, 취득세, 등록세, 재산세, 종합부동산세, 종합토지세 등)의 과세기준이 됩니다. 또한 기초연금 등 사회복지, 건강보험료 등 사회부담금 등의 지급·부과 기준이 됩니다.
건물(주택)관련 공시지가(표준단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격)
| 표준단독주택 공시가격 | 공동주택 공시가격 | 개별단독주택 공시가격 | |
|---|---|---|---|
| 기준일자 | 매년 1월 1일 | 매년 1월 1일, 매년 6월 1일 | 매년 1월 1일, 매년 6월 1일 |
| 효력 | 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격의 산정기준 | 아파트·다세대주택·연립주택 등 공동주택에 대한 국세 및 지방세 과세표준 | 개별 단독주택에 대한 국세 및 지방세 과세표준 |
개별 단독주택 공시가격 및 개별 공시지가 조회
개별단독주택 공시지가 및 개별공시지가 조회는 위의 각 해당 시·군·구 홈페이지에서 조회할 수 있습니다.
표준지 공시지가, 표준단독주택 공시가격, 공동주택공시가격의 경우 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서, 개별단독주택 공시지가 및 개별공시지가 조회는 각 시·군·구 홈페이지에서 조회할 수 있습니다.
정리하자면, 국세 및 지방세의 과세표준이 되는 공시지가 조회를 위해서는 개별공시지가, 개별단독주택 공시가격, 공동주택공시가격을 조회하시면 됩니다.
여기에서 ‘부동산 공시가격 알리미’에서 조회할 수 있는 것은 ‘공동주택공시가격’ 이며 ‘개별공시지가’ 및 ‘개별단독주택 공시가격’은 해당 시·군·구 홈페이지에서 조회할 수 있습니다.
공시지가 이의신청
결정 공시된 공시지가 및 공시가격에 대하여 이견이 있는 경우 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 받아들여지는 경우 가격에 대한 재감정을 기대할 수 있습니다.
| 구분 | 이의신청 사이트 |
|---|---|
| 개별공시지가, 개별단독주택 공시가격 | 일사편리 부동산 통합민원 |
| 공동주택 공시가격 | 부동산공시가격알리미 |
온라인 접수(팩스, 우편)는 물론 관할 시·군·구 (읍·면·동) 민원실을 방문하여 접수할 수도 있습니다.
처리기간은 최대 30일이며 각 사이트내에서 결과 조회가 가능하며, 서면제출분에 대해서는 우편으로도 개별통지 됩니다.
공시지가의 영향
재산세와 보유세
| 재산세 | 종합부동산세 | |
|---|---|---|
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 과세표준 | 소유한 주택의 공시가격 | 소유한 주택의 공시가격 |
| 공제금액 | 해당없음 | · 1가구 1주택자 11억원 · 1가구 2주택자 인별합산 6억원 |
| 납부기간 | 매년 7월, 9월 단, 세액이 적을경우 7월 일시납 | 매년 12월 |
재산세와 종합부동산세의 과세 기준은 매년 6월 1일입니다. 때문에 매수자 입장에서는 6월 1일 이후로 등기를 완료하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.
재산세는 주택 소유주라면 모두가 과세대상이며 종합부동산세는 소유한 주택의 공시가격이 일정금액 이상일 경우에만 과세대상이 됩니다.
종합부동산세는 1가구 1주택자 기준 공시지가 11억 초과인 경우, 1가구 2주택자 기준 인별합산 6억 초과인 경우 과세대상이 됩니다.
건강보험료(지역가입자)
국민건강보험은 직장인의 경우 ‘직장인 가입자’, 사업자의 경우 ‘지역가입자’가 됩니다. 공시지가는 국민건강보험 지역가입자의 보험료 산정 항목 중 하나입니다.
건강보험 지역가입자 보험료 산정은 가입자의 소득, 재산, 자동차 등을 점수로 따져 보험료를 산정하게 되어 있는데, 재산부분에서 소유한 주택의 점수를 따질 때 취득가액 등으로 하지 않으며 당해년도 공시가격을 기준으로 합니다.(공동주택의 경우 공동주택공시가격, 단독주택일 경우 개별단독주택 공시가격)
기초연금 등 사회복지
기초연금 수급상자 선별시 대상자의 재산 및 소득현황, 부채현황, 자동차 등을 기준으로 심사를 하게 되어 있습니다. 소유한 주택의 공시가격이 기준 이상인 경우에는 연금 지급 대상에서 박탈됩니다.
공시지가 1억 이하 주택수 여부
공시가격 1억 이하의 주택은 실거주 수요가 높기 때문에 세금중과 대상에서 배제되고 있으며 취득세가 1.1% 입니다.(가정 어린이집, 노인복지주택, 재개발 주택 부지확보 주택 등도 취득세 중과 대상에서 배제)
단, 취득세 중과 대상에서 배제될 뿐 주택수에는 포함된다는 사실을 인지해야 합니다. 공시가격 1억 이하 주택은 몇 채를 매수해도 취득세가 1.1%로 고정이지만, 주택수에는 포함됩니다.
예로, 1가구 1주택자가 공시가격 1억 이하 주택을 구매한다면 취득세는 1.1%를 내지만 최종 주택수는 1가구 2주택자가 됩니다.
단, 현재 재개발 정비구역으로 지정되어 있는 지역 소재의 공시가격 1억 이하 주택 매수시에는 취득세 중과 대상입니다.
또한, 공시가격 1억 주택은 조정대상지역 유무와 별개로 취득세는 1.1% 고정이지만, 양도소득세의 경우 지역에 따라 상이하다는 점도 인지해야 합니다.
수도권/광역시/특별자치시 외의 지역 소재의 양도 당시 공시가격 3억 이하 주택은 양도소득세 계산시 주택수에 포함되지 않고, 매도 진행시 양도소득세 중과대상에서 제외됩니다.
그리고 1가구 2주택자 기준 수도권/광역시/특별자치시 지역 소재의 공시가격 1억 이하 주택은 양도소득세 중과 대상에서 배제됩니다.
